CONHECENDO A MODALIDADE:

Das formas de garantia existentes a mais controversa é a caução. Talvez a melhor e mais descomplicada das garantias mas que se tornou inviável graças a nossos legisladores e a lei do inquilinato de 18 de outubro de 1991. 

Aliás essa lei acabou de fazer 34 anos, já passou da hora de modernizá-la para atender às novas expectativas dos inquilinos e locadores, afinal é um mercado que se atualizou e alterou demais nesse período com a entrada de inúmeros players e a digitalização.

A Lei do inquilinato de 1991 é considerada ainda muito protetiva ao inquilino mau pagador e de certa forma prejudica o bom inquilino pois embute medo na relação pois é desequilibrada na minha visão. Junta-se a isso um certo ativismo judicial que prejudica ainda mais esse equilibrio.

O PROBLEMA:

A letra da lei prejudicou a caução por considerá-la uma garantia em pé de igualdade às demais conforme artigo : 

Artigo 37 – Tipos de garantia

No contrato de locação, pode o locador exigir do locatário as seguintes modalidades de garantia:
I – caução;
II – fiança;
III – seguro de fiança locatícia;
IV – cessão fiduciária de quotas de fundo de investimento.

retirando dessa forma a possibilidade do rito sumário que dá celeridade na cobrança e despejo por falta de pagamento.

e ainda aos legisladores limitarem o valor da caução conforme artigo 38 praticamente inviabilizaram esse tipo de garantia:

 Artigo 38 – Caução

A caução poderá ser em dinheiro, bens móveis ou imóveis.

§ 1º – Caução em dinheiro:

Se for em dinheiro, não poderá exceder o equivalente a três meses de aluguel.
O valor deve ser depositado em caderneta de poupança, em nome do locatário, e só pode ser movimentado ao final da locação, com correção.

 Inviabiliza como garantia devido a alguns motivos factuais:

1- O período de cobrança após início da inadimplência geralmente decorre por mais de 30 dias. E sendo o devedor ardiloso, fazendo promessas, pequenos pagamentos e dando inúmeras desculpas se aproveitando da ingenuidade do locador pode demorar ainda muito mais.

2- Mesmo o locador sendo ágil e propondo o despejo por falta de pagamento rapidamente,  e o trâmite judicial sendo excepcionalmente rápido ainda o prazo esperado para se conseguir a liminar é próximo a 30 dias. 

3- Tendo sido emitida a intimação para pagamento ou desocupação do imovel , existe uma demora na intimação do inquilino de no mínimo 7 dias se tudo ocorrer bem, mas pode demorar até 30 dias em caso de necessidade do oficial de justiça ser acionado.

Veja que somente nessas 3 primeiras etapas estamos estimando um período entre 40 a 90 dias. O inquilino já deixou de pagar além do aluguel o condomínio, taxas e impostos.

4- Após a primeira intimação, não havendo desocupação consensual do inquilino é necessário solicitar a desocupação forçada via oficial de justiça, por mais célere que seja o Juízo o prazo para essa ação demora usualmente 60 a 120 dias.

Chegamos assim a prazo estimado para a recuperação de um imóvel indo de um mínimo de 45 dias se for amigável e em rito sumaríssimo a até mais de 180 dias ou 6 meses e existem alguns casos já vistos de 24 meses.

Considerando que o inquilino já deixou de pagar não só o aluguel como as demais despesas e soma-se a isso a necessidade de manutenção, pintura e limpeza do imovel

vemos o quanto é insuficiente o valor máximo de caução previsto de 3 meses de aluguel.

A VANTAGEM:

A caução vista da ótica do inquilino pode ser muito mais atrativa pois as demais garantias que são custosas, sem retorno, vexatórias e complexas. 

Aprovar um Fiador tende a ser muito complexo, principalmente porque usualmente as exigências sobre esse fiador são desproporcionais, como renda, posse de imóveis na região e cadastro ilibado. Outro fator a se citar é a que imobiliárias são fartamente comissionadas sobre esses seguros tendendo a inviabilizar o fiador.

O seguro fiança é desvantajoso pois significa um custo mensal ao inquilino sem retorno.

Já a cessão fiduciária de cotas de fundo de investimento é pouco utilizada e de complexo controle e implantação.

A caução torna-se então muito atrativa ao inquilino pois tem um formato de poupança que pode ser resgatada ao final do contrato de aluguel tanto em dinheiro como na própria liquidação do contrato. Também é interessante ao LOCADOR que acaba tendo acesso a uma reserva financeira já no início do contrato.  

A SOLUÇÃO:

Como demonstrado acima, a caução máxima prevista em Lei é insuficiente para cobrir o contrato em caso de sinistro. Além disso, não basta só pensar no período a ser coberto ou valor, mas na eficiência do processo de cobrança e até o despejo em caso extremo.

Criamos a garantia antecipada Paguelar que remodela o formato caução atendendo os preceitos da Lei sem prejudicar o rito processual em caso de inadimplência.

Funcionamento:

• É feita análise de crédito dos inquilinos.( Nossa análise foca na capacidade de pagamento, relvado em muitos casos registros de inadimplência)
• O inquilino pode antecipar os 3 alugueis CHEIOS que serão devolvidos ou compensados ao fim do contrato corrigidos pela poupança. 
• O custo mensal ao inquilino será a taxa de fatura de R$9,50 apenas
• Em caso de perda de bônus e regularização antes do repasse do LOCADOR, esse bônus fica retida para Querolar como prêmio por êxito.
• Em caso de negativação o custo de R$39,00 por cpf será cobrado do inquilino.
• O inquilino pode não antecipar os 3 alugueis cheios mas deve pagar esse valor parceladamente em até 12 vezes acrescido de juros.
• Geramos contrato de aluguel on-line para assinaturas digitais.
• 10 dias após entrega das chaves o anunciante recebe 3 alugueis SIMPLES antecipados que serão compensados somente no final do contrato.
• O serviço de gestão contratual e financeira fica a cargo da PagueLar que retém de 1% a 3% dos valores do contrato.
• O contrato é na modalidade aluguel a vincendo ao inquilino e a vencer ao anunciante.

COLOCANDO EM NÚMEROS:

Exemplificando em valores como fica um contrato de locação no modelo Garantia Antecipada Paguelar:

Aluguel de R$ 2.000,00, Condomínio de R$500,00 e Iptu 12 x de R$ 50,00

Total : R$2550,00

Com garantia total:

• O proprietário: 
•  recebe o valor de R$7650,00-3% = R$7420,50 10 dias após entrega das chaves. 
• Tem a retenção de R$76,50 mensais, recebendo líquido R$2.473,50 de aluguel
• A garantia se inicia após saldo do valor da garantia antecipada ser consumida, cobrindo até o efetivo despejo.
• O Inquilino que tem a caução disponível:
• Antecipa o valor de R$7650,00 e mais o primeiro aluguel de R$2550,00 antecipado, totalizando o valor de  R$10.200,00
• Paga o valor mensal de R$2550,00 mais taxa de fatura de R$9,00 por mês, totalizando o valor de R$2559,00 por 11 meses
• Após 12 meses tem o direito à devolução ou compensação do valor integral antecipado de R$7650,00 corrigido pela poupança.
• O Inquilino que necessita financiar a caução:
• A garantia antecipada de R$7650,00 pode ser financiada ao inquilino em 12 vezes com juros mensal de 6,98%, gerando o valor de R$962,12 mensal
•  

Com garantia limitada:

• O proprietário recebe o valor de R$7650,00-1% = R$7573,50 10 dias após entrega das chaves. 

• E tem a retenção de R$25,50 mensais, recebendo líquido R$2.524,50 de alugueis
• A garantia se limita ao saldo do valor da garantia antecipada recebida.